INGENIEURBÜRO  für
Arbeitsgestaltung und Baubiologie   Peter Rauch
Holzschutz   Baubiologie   Bauchemie   Bauphysik
INGENIEURBÜRO Peter Rauch Ph.D., Bucksdorffstr. 28, 04159 Leipzig
Bauratgeber oder Ingenieurbüro
Veröffentlicht in Grundstücksmarkt und Grundstückswert Heft 1 2001 S. 28-33

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Technische Wertminderung durch biologische Schäden in Gebäuden und an deren Bauteile


Künftig sind nicht nur herkömmliche Bauschäden/Nutzungseinschränkungen bei der Gebäudebewertung zu berücksichtigen, sondern zunehmend auch solche, die von Insekten, Pilzen, Algen, Bakterien und deren Bekämpfungsmitte verursacht werden.

1. Einleitung

Bei der Bewertung einer Immobilie spielt neben dem Standort und dem wirtschaftlich- strukturellem Umfeld selbstverständlich auch die Bauausführung (Qualität) und der Bauzustand eine entscheidende Rolle. Der physischen Existenz einer baulichen Anlage sind bei ordnungsgemäßer Ausführung und der entsprechenden Instandhaltung kaum Grenzen gesetzt. (Kleiber, Simon, Weyers) Durch eine unzweckmäßige Konstruktion und Baustoffauswahl treten Probleme auf, die im ersten Augenblick kaum oder nicht erkennbar sind. Dazu zählen unter anderem Belastungen im Gebäude die unter den Phänomenen Multiple Chemical Senitivity (MCS), Sick-Building-Syndrom (SBS), Chronic-Fatigue-Syndrom (C. Wolf) und Building-related-Disease bekannt sind sowie die Schädigung des Gebäudes durch Insekten und Pilze. Dies kann zur erheblichen Einschränkung der Gebäudenutzung führen, ohne daß dies gleich erkennbar ist. In diesem Beitrag wird sich vorwiegend nur auf die biologische Schädigung der Gebäude beschränkt. Biologische Prozesse sind ein Bestandteil der natürlichen Stoffkreisläufe, die auch vor den Wohngebäuden und deren Ausstattung nicht halt machen. Eine wichtige Aufgabe ist es daher diesen Abschnitt des Stoffkreislaufes so zu beeinflussen, daß die Gebäudeteile möglichst lange eine für den Menschen wirtschaftliche Nutzung zur Verfügung stehen.

2. Wo treten biologische Schädigungen auf?

Es treten überall dort Schäden auf, wo günstige Bedingungen vorliegen. Neben der spezifischen Nahrungsquelle ist in fast allen Fällen höhere Feuchtigkeit erforderlich. Dazu kommt ein bestimmter Temperatur- und pH-Bereich sowie weiter Faktoren die günstig auf das Wachstum wirken. Konstruktive Fehler, falsche Materialauswahl, fehlende Langzeiterfahrung neuer Baumethoden und Nutzungsverhalten sind die wesentlichen Ursachen für biologische Schädigung. Gegenüber den anderen Bauschäden sind diese oft jahreszeitlich bedingt oder erst nach langer Zeit erkennbar. An wenigen Beispielen soll die Breite der gefährdeten Bauteile genannt werden.
So werden Dispersionsfarben durch Cladosporium resinae angegriffen, biogene Erosionsprozesse durch Aspergillus niger, azidophile Thiobaccillus-Arten vermögen durch ihre starke Säurebildung Betonteile, Metalle und andere säureempfindliche Materialien zu zerstören, Gummi werden durch die Gattung Pseudomonas, Micrococcus, Bacillus, Nocardia und Micromonspora abgebaut, ebenso werden Kunststoffe durch Masse- sowie Festigkeitsverluste oder Versprödung verändert. Hier werden Weichmacher, Füllstoffe, Stabilisatoren und/oder Emulatoren biologisch abgebaut bzw. verändert. Selbst Bitumina werden durch Mikroorganismen angegriffen. Hinzu kommen zahlreiche Schimmelpilze und andere Mikroorganismen sowie Insekten, die im Zusammenhang mit den Aufenthalt der Menschen und der Haustiere ihren Lebensraum in den Gebäuden finden. Eine der bewußt wahrgenommen Gebäudeschädlinge sind die holzzerstörenden Pilze und Insekten sowie der Schimmelpilz von Alternaria- und Cladosporium-Arten auf feuchter Tapete.

3. Holzzerstörende Pilze, Insekten und Holschutzmittel

Ascomyceten und Deuteromyceten (Schimmelpilz) sowie Basidiomyceten (Ständerpilze) greifen Holz durch den Zelluloseabbau an. Bereits geringe Masseverluste mindern die mechanische Festigkeit entscheidend. Schimmelpilze aus den Gruppen Ascomyceten und der Deuteromyceten bauen Cellulose über Cellobiose zu Glucose und Hemicellulose zu Pentosen, Hexosen und Uronsäuren ab. Durch abgegebene Stoffwechselprodukte kommt es zu Verfärbungen. Holzverfärbende Pilze stellen selbst kaum eine Gefährdung für die Festigkeit dar, da sie nie tiefer als 1 mm in das Holz wachsen, bilden jedoch eine gute Grundlage für den möglichen Befall durch höhere holzzerstörende Pilze, auch Ständerpilze genannt (Basidiomycetes), wie der Echter Hausschwamm, der Tannenblättling, der Ausgebreiteter Hausporling u.a. Diese verursachen Braun- bzw. Weißfäule. Die Braunfäule ist durch einen Würfelbruch gekennzeichnet. Bei einem Masseverlust tritt ein Festigkeitsverlust (Schlagfestigkeit) auf, so entspricht etwa

Masse-verlust [%] Festigkeits-verlust [%]
2,5
48
3,5
56
11,0
83

Die Moderfäule, verursacht durch Schlauchpilze, wird durch kleinen Würfelbruch gekennzeichnet. Diese tritt bei hoher Feuchtigkeit über der Fasersättigung auf. Hier führt ein Masseverlust von 5% zu einem 50%igen Festigkeitsverlust. Sowohl der Echte Hausschwamm (Serpula lacrimans [Wulf.: Fr.]), Sklerotien Hausschwamm (Leucogyrophana pinastri [ Fr.: Fr.] Ginns et Weresub), Kleiner Hausschwamm (Leucogyrophana pulverulenta [Sow.: Fr. Ginns), Weißer Porenschwamm (Antrodia vaillantii [DC.: Fr. Ryv.]), Brauner Kellerschwamm (Coniophora puteana [Schum.: Fr.]) o.a. verursachen Bauschäden an Holzbauteilen die zum Teil erheblich sind. Der E. Hausschwamm ist als besonders gefährlicher Gebäudeschädling bekannt, weil er sich an verschiedene Lebensbedingungen gut anpassen kann und das ist in der Regel genau der Mikrobereich, den sich der Mensch in seinen Gebäude schafft. Dieser Pilz benötigt nur zu Beginn seines Wachstums ein hinreichend hohes Maß an Holzfeuchtigkeit und kann dann auch trockenes Holz befallen, wenn entsprechende Bedingungen vorhanden sind. Selbst in staubtrockene Lehmwände wird das Stroh befallen. In den meisten Bundesländern ist er entsprechend den Bauordnungen meldepflichtig. Auf Grund seiner relativ kostenaufwendigen Sanierung ist seine eindeutige Bestimmung notwendig. Alle anderen holzzerstörenden Pilze bewirken den selben Schaden, es dauert nur etwas länger. Hier sind die Sanierungsaufwände jedoch geringer, wobei grundsätzlich immer die Ursachen beseitigt werden müssen. Neben den Braunfäuleerregern treten in den Gebäuden auch Weißfäulepilze auf, wie z.B. der Ausgebreitete Hausporling (Donkioporia expansa [Desm.] ) auf, deren Schäden nicht zu unterschätzen sind. Nicht jeder Pilzbefall ist erkennbar. So zerstören z.B. die Blättlinge in der Regel anfänglich die Holzoberfläche nicht, während das Innere des Holzes schon weitgehend zerstört ist. Bei einigen Pilzen stirbt das Myzel bei der Abtrocknung des Holzes sowie der Umgebung ab. Andere vermögen in der Trockenstarre einen bestimmten Zeitraum zu überdauern, um bei günstigen Bedingungen weiter zuwachsen (Dabei kann der Weiße Porenschwamm ca. 7 Jahre überdauern). Ebenso gibt es eine Kälte- und Wärmestarre. Bei zu großer Kälte oder Wärme sterben allerdings alle Pilze ab. Oft befindet sich in der Nähe des alten Befallsherdes versteckt unter dem Putz ein Holzdübel, eine Mauerlatte oder ein Stiel, der bei der Sanierung nicht freigelegt und so übersehen wurde. Unter günstigen Bedingungen können übersehene Bereiche auch nach vielen Jahren schnell wieder zum Ausgangspunkt eines neuen Befallsherdes werden. Daher sind die vorgesehen Sicherheitszonen einzuhalten (DIN 68800 Teil 4). Lediglich im Mauerwerk können Schwammbekämpfungsmittel mit dem Kennzeichen M im Flut-, Beschäumungs- oder Bohrlochverfahren zum Einsatz gebracht werden. Man spricht hier von einer Wirkstoffsperre anlegen. Selbst in den Mauermörtel, in den das Schwammbekämfungsmittel gegeben wurde, wächst das Myzel 1-2 cm bis es zum Wachstumsstillstand kommt. Eine vollständige Beseitigung kann man durch den Abbruch des Mauerwerkes erreichen, was je nach Möglichkeit einer chemischen Behandlung vorzuziehen ist. Alle Pilze erzeugen bei der Atmung Wasser, Zellulose und Sauerstoff werden in Wasser und Kohlendioxid zerlegt. Sie schaffen sich so einen Teil der benötigten Feuchtigkeit selbst. Bei einer guten Lüftung kann dieses Wasser abgeführt werden. Auch der Echte Hausschwamm, der selbst trockenes Holz befällt, muß an einer anderen Stelle die nötige Feuchtigkeit erhalten und wenn es die mehrere Meter entfernte defekte Dachentwässerung ist. Der Transport der notwendigen Feuchtigkeit erfolgt dann durch das Strangmyzel. Daher ist bei einer sinnvollen Bekämpfung grundsätzlich die Ursache und mögliche Feuchtigkeitsquellen zu beseitigen. Der pH-Wert von 5-6 der Baustoffe, wie Ziegel oder Sand werden durch die Pilze bevorzugt. Hingegen wirken alkalische Baustoffe wie Kalk, Kalkstein, Zement, Beton und Holzwolleleichbauplatten eher hemmend. Eine gute Abtrocknung, wie z.B. Luftumspühlung der Balkenköpfe verringert erheblich die Gefahr eines Befalls. Auch direktes Sonnenlicht verringern die Wachstumsgeschwindigkeit. Die genannten Tatsachen begründen, warum man bei Nässeschäden die Holzkonstruktion, z.B. Holzbalkendecke, möglichst schnell abtrocknen sollte, um weitere Schädigungen vorzubeugen. In der Praxis wird leider genau das Gegenteil durchgeführt. Bei einem defekten Dach werden auf die Dielung des Dachraums große Plastplanen ausgelegt und so kann die Feuchtigkeit nicht mehr entweichen. Jahrthunderte alte Fachwerkbauten zerfallen bereits wenige Jahre nach der Sanierung und so könnten zahlreiche Beispiele folgen. Die einzelnen Holzarten zeigen durch ihre Anatomie unterschiedliche Eigenschaften, die sich z.B. auch in die verschiedenen Resistenzklassen gegenüber holzzerstörenden Pilze und Insekten einteilen läßt. Dabei zeigen die Robinie und Eiche eine hohe und Fichte/Tanne sowie Buche eine ungünstige Resistenz. Für den Befall des Holzes spielt die Feuchtigkeit, Salze und Eiweiße eine Rolle, die z.B. im Splint- und Kernholzanteil unterschiedlich vorhanden sind. Ebenso verringert sich der Anteil dieser wichtigen Nährstoffe im Laufe der Jahre, so daß die Wahrscheinlichkeit eines Neubefalls z.B. durch den Hausbock abnimmt und ab ca. 60 Jahren unter normaler Nutzung gering ist und es kann auf einen chem. Holzschutz verzichtet werden.

Feuchtholzinsekten im frischen Holz vermehren sich im verbauten Holz in der Regel nicht und brauchen bei geringen Befall nicht bekämpft werden. Eine endgültige Entscheidung kann jedoch nur an der jeweiligen örtlichen Konstruktion und Gegebenheit getroffen werden. Generell ist auf einen chemischen Holzschutz so weit wie möglich zu verzichten und im Innenbereich, der als Wohn- und Auftenhaltraum genutzt wird, hat er generell nichts zu suchen. Das ist durch die richtige Holzauswahl und durch bestimmte konstruktive Ausführungen möglich. Hier sind die Gefährdungs- und die Resistenzklassen richtig zu zuordnen. Eventuell ist auch ein Verzicht auf Holz in bestimmten Gefährdungsbereichen sinnvoll.

Auch sollte man sich nicht von biologischen Holzschutzmittel täuschen lassen. Was das so richtig ist, wissen nur die Anbieter. Es gibt Jahrhunderte alte Methoden, die sich im jeweiligen Anwendungsbereich bewährten. So gibt es im oberösterreichischen Brixental über 600 Jahre alte Holzhäuser ohne jegliche Fäulnisbildung. Die als einzige Holzbehandlung nur regelmäßig mit Soda- bzw. Pottaschelauge abgelaugt werden. Der Nutzeffekt soll darin liegen, daß dem Holz Inhaltstoffe entzogen werden, die Pilzen als Nahrung dienen könnte. (Peter Weissenfeld). Holzschutzmittel enthalten Biozide die Pilze bzw. Insekten abtöten oder am Wachstum hindern. Bei nicht sach- und fachgerechtem Umgang können gesundheitliche und umweltbezogene Gefährdungen entstehen. Es sollten daher, wenn Holzschutzmittel zur Anwendung kommen, nur solche mit dem amtlichen Prüfzeichen des DIBt- oder RAL-Gütezeichen für den jeweiligen Anwendungsbereich verwendet werden. Nach dem heutigen Erkenntnisstand stellen die Holzschutzmittel mit dem Wirkstoff auf Borbasis die geringste Gefährdung dar. Bekanntlich sind in den klassischen Bundesländern bis vor wenigen Jahren vielfach pentachlorphenolhaltige Holzschutzmittel zur Anwendung gekommen. Es kann davon ausgegangen werden bis 1989 und in den neuen Bundesländern bis 1977 bzw. 1987 im Außenbereich. In der alten BRD wurde der Einsatz von DDT 1972 untersagt, wohingegen eine Anwendung in der ehemaligen DDR bis 1989 erfolgte. Die genannten Wirkstoffe sowie Lindan können vom Menschen aufgenommen werden und gesundheitliche Schäden bewirken. Z.B. bei PCP kommt es zu eine Anreicherung von Hexachlorbenzol im Fettgewebe.

Bei dem Wirkungsgrad der verschiedenen Holzschutzmittel auf die einzelnen Pilzarten gibt es erhebliche Unterschiede, die von der Abtötung bis zur Nichtschädigung reichen. Ebenso können hochwirksame Pilzgifte in zu geringen Konzentrationen wachstumsstimulierend wirken (G. Langendorf). Je Einbringungsverfahren und -menge läßt sich die Resistenz ableiten, was bei den meisten im Handel angebotenen gegrünten Hölzern nicht der Fall sein muß. Einige Holzlatten waren bereits kurze Zeit nach dem Einbau durch den E. Hausschwamm überwachsen (Anschauungsmaterial zur Tagungen in Quedlinburg, Rafalski).

4. Schimmelpilz

Schimmelpilze können an verschiedenen Bauteilen vorkommen. Zunächst soll geklärt werden, warum man eine Vermeidung anstreben soll und worin die Ursachen deren Entstehung liegen. Die Pilze setzen sich aus drei wesentlichen Bestandteilen zusammen

Sporen - Myzel - Fruchtkörper.

Die Samen der Pilze werden Sporen genannt. Diese befinden sich wie Staubteilchen in unserer Atemluft und sind wie Bakterien oder Viren ein fester Bestandteil unserer Umwelt. Konzentrationen dieser Sporen ergeben sich immer dort, wo ein bereits vorhandener Pilz die Sporen produziert.

Mikropilze der Gattungen Aspergillus, Penicillium, Absidia, Mucor und Rhizopus sind nur durch direkten Kontakt übertragbar. Sie sind nach ihrem Wesen Saprobionten und wirken auf einen gesunden Menschen in der Regel nicht aus, jedoch ist das menschliche Immunsystem durch Krankheit geschwächt, so wirken diese als Krankheitserreger. Ebenso stark gefährdet sind Säuglinge und Kleinkinder, da ihr Immunsystem wesentlich schwächer ausgebildet ist. Mykosen und Mykogene Allergien sind Krankheitsformen, die durch direkten Kontakt mit Pilzen entstehen. Die Stoffwechselprodukte bestimmter Schimmelpilze können Vergiftungserkrankungen durch die Giftstoffe (Mykotoxine) hervorrufen. So können im geschwächten Immunsystem eingeatmete Sporen von Aspergillus fumigatus auskeimen und Lungenentzündungen, Tuberku-lose oder Tumore hervorrufen.

Heftige Sporenallergien lösen auch die Sporen bei Fruchtkörperbildung des Echten Hausschwamms aus. Liegt ein intensiver Befall vor, sollen gasförmige Stoffwechselprodukte des Pilzes Kopfschmezen und Übelkeit hervorrufen (Otto Schwantes). Treten im Haus-halt Schimmelpilze auf, so sollten keine handelsüblichen Mittel zur Bekämpfung Anwendung finden. Ihre fungizide (pilztötende Substanz) bassiert auf Chlor-, Schwefel-, Stickstoff- und organische Zinnverbin-dungen. Es erfolgt praktisch ein Austausch eines Giftes durch ein anderes. Analog sind die schimmelhemmenden Farbanstriche zu bewerten. Statt dessen kann eine vorbeugende, oberflächliche Beseitigung des Schimmelpilzes mit hochprozentigen Essig (Essigessenz), Spiritus, medizinischen Alkohol oder Salmiakverdünnung (Konzentration so hoch, wie verträglich) erfolgen. Die Stellen werden gut durchgetränkt und ausgerieben. Die Augen und Schleimhäute sind zu schützen und es ist intensiv zu lüften.

Die richtige und endgültige Beseitigung ist erst durch die Beseitigung der Ursachen möglich.

Ein wichtiger Wachstumsfaktor ist das Wasser. Holz wird mit einem Feuchtegehalt über 20% oder einer relativen Feuchtigkeit der Oberfläche von mehr als 70% angegriffen. Mauerwerk und Putze auf Mineralstoffbasis werden nicht geschädigt. Liegt jedoch ausreichende Feuchtigkeit von 80 - 85% vor, wie Kondensat durch Wärmebrücken oder Wände mit schlechter Wärmedämmung, so werden Fett und der Staubfilm befallen. Die Befallsbereiche lassen sich in die Wärmebrücken mit der möglichen Kondensatbildung an der inneren Wandoberfläche und in die Adsorptionsfähigkeit der eingesetzten Baustoffe, es ist die Möglichkeit hohe Luftfeuchtigkeit kurzfristig aufzunehmen, einteilen. Wärmebrücken sind konstruktiver Art und können auch durch falsche Baustoffauswahl entstehen. Durch die Verringerung des natürlichen Luftaustausches z. B. durch den Einbau neuer dichtschließender Fenster werden bereits vorhandene Mängel erst sichtbar.

Die zweite Art wird gekennzeichnet durch zimmerhohe Fliesenwände in den Bädern, die Aluminiumtapete, der Ölsockel, die Verkleidung der Wände und Decken mit Styropur, auch Latexanstriche oder Dispersionsfarben stellen nicht immer eine zweckmäßige Wandbeschichtung dar. All diese Materialien nehmen keine kurzfristigen Feuchtigkeitspitzen wie beim Duschen, Kochen o.ä. auf, bzw. nur mit entsprechender Verzögerung. Es bildet sich ein Feuchtigkeitsfilm an der Wandoberfläche. Offene Beschichtungen, wie Kasein-, Kalk- oder Leimfarben finden dagegen seltener Anwendung.

5. Andere Schädlinge und Nützlinge im Gebäude

Im Gebäude können sich zahlreich andere Schädlinge oder Nützlinge aufhalten. Es soll sich hier nur auf wenige beschränkt werden.

T a u b e n z e ck e n

(Argas reflexus) sind Parasiten von (verwilderten) Haustauben. Der Zeckenbefall ist grundsätzlich von einer längeren Anwesenheit der Haustauben abhängig, die noch unter Umständen mehrere Jahre ohne ihren Wirt anhalten kann. Taubenzecken halten sich vorwiegend in Fugen, Mauerritzen und Schüttung auf, wobei sie Körperkontakt, also mehrere Insekten, bevorzugen. In der Regel überdauern diese 8 Jahre. Die menschliche Reaktion auf die Taubenzecken reicht von ohne jegliche Wirkung bis zu lebensbedrohenden Schockzustände und Blutvergiftung. Für den Hausbewohner stellt die Anwesenheit von Taubenzecken ein unberechenbares und unzumutbares Risiko dar.

G e b ä u d e g e l e g e n h e i t s s c h ä d l i n g e

Wie der gemeine Speckkäfer (Dermestes lardarius L.), Messingkäfer (Niptus hololeucus Fald.), Mehlkäfer (Tenebrio molitor L.) u.a. treten vor allen in älteren Gebäuden auf, wo sie bisher kaum bemerkt wurden. Durch Nahrungsrückstände in den Fußbodendielung, Ritzen und Fugen ist es bei den herkömmlichen Heizungen kaum zu einer Massenvermehrung gekommen. Durch eingetragene Baufeuchte und die Zentralheizung sind die Lebensbedingungen wesentlich verbessert worden und es kann lokal zu lästigen Massenauftreten kommen, die gelegentlich Holz- aber auch Textilien schädigen. Oft bemerkt man dieses Auftreten dann, wenn eine Umnutzung der Räume, wie alte Speicher, Lagerräume, Scheunen o.ä. zu Wohnräume umgebaut werden. Eine nachträgliche Bekämpfung ist wie bei dem Vorkommen von Taubenzecken oft mit einem kostspieligen Rückbau verbunden.

N ü t z l i n g

Neben den genannten Schädlingen gibt es auch eine Reihe Insekten und Vögel, denen die Schädlinge als Nahrung dienen. Hierzu gehören die Schlupfwespe (Ichneumonidae), Kamelhalsfliegen (Rhaphidides), Buntkäfer (Cleridae), die Spechte und andere.

6. Wertminderung

Biologische Schäden lassen sich in der Regel erkennen. Allerdings ist die Abschätzung über den Schadensumfang und die -art zum Teil sehr kompliziert. Es gibt kaum ein Schadensfall, der sich mit einem anderen vollständig deckt. Jede Bestimmung eines Insekten- oder Pilzbefall bedarf einer genauen Untersuchung des jeweiligen Standortes. Es ergeben sich so auch Unterschiede in der Sanierungsform und damit auch andere Kosten, die in vielen Fällen erst nach Freilegung des Schadensbereiches genau bestimmbar sind. Eine schematische oder statistische Aufschlüsselung von Schäden an Holzkonstruktionen ist unzweckmäßig, da nur mit einer richtigen Beurteilung ein annähernd objektives Bild entsteht. So beurteilen Ausführungsfirmen und Sachverständige (Holzschutz) den Schaden ganz anders als der Betroffene selbst. Ganz wichtig ist bei der Grundstücksbewertung auch die frühere Nutzung der Gebäude oder -teile zu erfassen (siehe Gebäudegelegenheitsschädlinge). Bei der Verkehrswertermittlung könnte die "Wertermittlung unter Berücksichtigung von Baumängeln und Bauschäden" ergänzt durch "Wertminderung und Instandsetzungsrückstellung" von Vogels dienen. Für die Kostenbestimmung (Wert V88 § 24) ist neben der Berücksichtigung der Schadens- auch die Ursachenbehebung aufzunehmen. Weiterhin sollte beachtet werden, daß ein aktiver holzzerstörender Pilz ständig wächst. Der Kellerschwamm hat einen Zuwachs von > 8 cm/Tag!

Vergessen wird bei Sanierungsarbeiten im Altbaubereich, daß Deckenbalken tragende Bauteile sind, wo auch ohne eine sichtbare Schädigung bereits eine Abminderung ihrer Tragfähigkeit zu berücksichtigen ist. Dies wird recht gut von Herrn Mönck dargestellt. Dies ist gerade bei einer Umnutzung zu beachten, wie z.B. beim Dachausbau. Gerade bei der heutigen Sanierung und auch beim Neubau werden sehr viele konstruktive Fehler eingebaut, die optisch nicht sichtbar aber um so wirkungsvoller sind. Neben der Schaffung von Wärmebrücken wird z.B. die Lüftung der Dielung verschlossen, indem man die Fußbodenleisten entfernt und dichtschließenden Fußbodenbelag/ -platten aufbringt oder wie in Lahr die Dielen einer Erdgeschoßwohnung eingemauert wurden. Die Folgen sind holzzerstörende Insekten und Pilze, da die Feuchtigkeit nicht entweichen kann. In den Satteldächern werden die Sparren, Pfetten, Stiele und Kopfbäder ständig mit Luft umspült und sind so auch kontrollierbar. Durch andere wirtschaftliche Nutzung werden diese Räume ausgebaut. Die in der V DIN 4108 Teil 7 vorgesehenen Lösungen zur Herstellung der Fugendichtheit ist theoretisch lösbar aber in der Praxis sehr abweichend. Flankenübertragung, ungünstige Baustoffauswahl und oft wegen ökonomischen Zwängen weniger gut qualifiziertes Ausführungspersonal schaffen die besten Biotope zwischen den Dachsparren. Bei den gerade einmal einjährigen Einfamilienhaus in Holzhausen, das begutachtet wurde, hätte ein Badeschwamm kaum noch mehr Wasser aufnehmen können, wie die Mineralwolle die als Dämmung vorgesehen war. Davon abgesehen, daß bereits 1% Feuchtigkeitsaufnahme die Dämmwirkung der Mineralwolle auf ca. 50% reduziert. Bemängelt wurde eigentlich nur der hohe Heizenergiebedarf und der Schimmel auf der Dielung im Spitzboden. Zur Lösung des Problems müßte die ausgebaute Dachgeschoßwohnung zurück gebaute werden. Demgegenüber steht die mögliche vollständige Zerstörung des Dachstuhls durch holzzerstörende Insekten und Pilze trotz "gegrünter" Sparren. Ein ähnliches Problem ist die mangelnde Winddichtheit, die z.B. an Blockhäuser oder Fertigteilhäuser auftreten kann. Optisch ist nur eine kleine Durchfeuchtung erkennbar aber im Inneren kann bereits ein holzzerstörender Pilzbefall vorliegen. In einem anderen Fall bat mich ein Kaufinteressent eine zu ersteigernde Villa anzusehen. Im Verkehrswertgutachten wurde zwar ein Insektenbefall genannt. Aber der Hausbock hatte ein ¼ der Sparren incl. Fußschwelle und Stiele im sichtbaren Bereich stark geschädigt. Der größte Teil des Daches ist verkleidet. Ein Austausch ist erforderlich. Ein geschätzter Sanierungsaufwand von ca. 20 TDM. Der Hausschwamm im Keller über mehrere Quadratmeter wurde auch nicht benannt. Das Myzel im Mauerwerk und auf den Holzregalen wurde nicht erkannt. Hier wird das Problem deutlich, daß man nur mit hoher Fachkompetenz eine Beurteilung fällen kann. Die Verkehrswertermittlung ist eine Schätzung und für einen Außenstehenden nicht im Detail nachvollziehbar. Mängel lassen sich dagegen erfassen und wenn es um viel Geld will man auch eine Aussage. Berücksichtigt man dies jedoch nicht, so zieht diese Unterlassung jedoch Rechtsfolgen nach sich und kann als vorsätzlich gewertet werden, vgl. BGB § 826. "Wer in einer die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, ist dem anderen zum Ersatz des Schadens verpflichtet". Längst wurde auf dem Rechtsweg ein Sachverständiger für Grundstückswertermittlung zu 90 TDM Schadensersatz verurteilt, da in seinem Gutachten das Vorhandensein von Hausbockschäden fehlte und auch sonst diese Tatsache verschwiegen wurde, ob wohl diese bekannt waren. In einem analogen Prozeß geht es um nicht beachtete gesundheitsschädigende HSM-Alteinträge mit weit höherem Wertumfang.

Ist das Gebäude trocken, sauber und sind keine Durchfeuchtungen erkennbar, so kann man in der Regel davon ausgehen, daß keine bzw. nur geringe Schäden vorhanden sind. Diese werden ausreichend in der altersbedingten Wertminderung (Wert V88 § 23) berücksichtigt. Ist man sich hier nicht sicher, so sollte dies im Verkehrswertgutachten aufgeführt werden. Dem Auftraggeber obliegt es dann selbst einen entsprechenden Holzschutzfachmann hinzu zuziehen. [Anmerkung: Dieser sollte aber selbst die Sanierung nicht ausführt.]

Ein wesentlich komplizierteres Problem ist die Überempflindlichkeit gegenüber Umweltschadstoffe. Eingebrachte Holzschutzmittel lassen sich sicherlich noch durch Kennzeichnung oder durch Einsichtnahme in Bauakten ermitteln. (Selbstverständlich geht auch ein Nachweis.) Es gehören aber auch Schädlingsbekämpfungsmittel, verpilzte Luftbefeuchter, Sporen, Blumen, Katzenhaare, Hausstaubmilben, Legionellen usw. dazu. Nicht der Meßwert, sondern die individuelle Interpretation sind entscheidend. So kann ein Betroffener auf winzige Spuren völlig anders reagieren als die Mehrzahl der Bevölkerung. Genau der Eine kann diese Immobilie nicht bewohnen. Für ihn ist diese "wertlos". Diese Probleme dürften immer mehr auftreten. In einem Fall haben 4 Gutachter vor mir mit unterschiedlichen Ergebnis die Raumluft überprüft und leider keine sinnvolle Lösung aufgezeigt. Der Eigentümer hat alle Fußöden erneuert, die Wände und Decken mit Holz vertäfelt. Eigentlich eine Wertsteigerung aber man kann darin nicht mehr wohnen (Augenreizung, Hautausschlag, Atembeschwerden usw.). Für die Eigentümer ist die Nutzung stark eingeschränkt und damit "wertloser". Es wurden 12 mögliche Ursachen gefunden, wobei sich einige gar nicht abstellen lassen. Es spielen auch noch andere Kriterien eine Rolle. So läßt sich der ostdeutsche Mieter aus der Sicht des Gesunden Wohnens noch relativ viel gefallen, wie z.B. Schimmelpilzbildung. Dagegen sind die Mieter in den Altländern wesentlich gesundheitsorientierter. Dies hängt aber auch von der größeren Kaufkraft ab, wo dann auch in die Gesundheit mehr investiert wird. Die sogenannten Ökohäuser sollte man auch nicht überbewerten. Organische Baustoffe, wie Baumwolle, Papier, Schafwolle u.a. müssen durch Insektizide/Fungizide vor Insekten- und Pilzbefall und teilweise auch mit Flammenschutzmittel geschützt werden. Erfolgt dies nicht, erlebt man wie in München in einer naturgedämmten Fassade eine regelrechte Mottenplage. Ein Gebäude in Toplage verliert seinen Wohnwert und oder seine Wirtschaftlichkeit, wenn die Nutzer zusätzlich erkranken oder sich nicht wohl fühlen. Bereits 1% höheren Krankenstand oder allein eine geminderte Leistungsfähigkeit der Mitarbeiter bedeuten für das Unternehmen einen wirtschaftlichen Verlust. Ein Nachweis ist nur bedingt möglich. Für die Bewertung dieser Kriterien ist ein Verkehrswertgutachter in der Regel vollständig überfordert. Man kann dies unter sonstige wertbeeinflussende Umstände (Wert V88 §25) berücksichtigen. Diese Wertgröße läßt jedoch nur eine subjektive Beurteilung zu. Viele der o.g. Probleme sind bekannt, können z.Z. aber jedoch noch nicht reproduziert werden. Hier fehlen noch hinreichende wissenschaftliche Erkenntnisse. Sicherlich könnte man in naher Zukunft ein Bewertungschema als Hilfsgrundlage entwickeln und eingebrachte Schadstoffe als Mangel behandeln. Als Anhaltspunkt könnte man sich vorerst wie beim Vorhandensein von Schimmelpilz orientieren. Durch das Landesgericht Hannover WM 82, 183 wurde eine 10% Mietminderung entschieden. Bei Schimmelpilzbildung und muffigem Geruch in Bad, Küche und Schlafzimmer, auch wenn die Schäden durch das Verhalten des Mieters mit beeinflußt worden sind. Silberfische (20-25) in der Wohnung bedeuten eine Mietminderung von 20%, AG Lahnstein WM 88, 55. [Anmerkung: Schimmelpilz stellt sicherlich ein größeres gesundheitliches Problem dar.] Überhöhte Formaldehyd-Konzentration in 2 wichtigen Zimmern (Schlaf- und Kinderzimmer) bewirken 56% Mietminderung und das Recht zur fristlosen Kündigung, AG KÖLN WM 87, 120. Der Mieter kann fristlos kündigen (§ 544 BGB), wenn die Wohnung wegen des Fehlers oder Mangels sich in einem Zustand befindet, der die Gesundheit des Mieters gefährdet. Es re icht, wenn die Gesundheit bedroht ist ein Schaden, z.B. Krankheit, möglich und naheliegend ist. Diese mögliche Mietminderung, kann bei der Ermittlung des Ertragswertes entsprechend berücksichtigt werden könnte.


Dipl.-Ing.oec., Chem.Ing. Peter Rauch (UBI/BDGS), Bucksdorffstr. 28, 04159 Leipzig www.ib-Rauch.de


Literatur



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